Cine plătește reparațiile instalațiilor comune din bloc. Ce obligații au proprietarii de apartamente

O conductă spartă, o defecțiune la instalația de încălzire sau o avarie la rețeaua de canalizare poate genera dispute între locatarii unui bloc, mai ales atunci când trebuie stabilit cine suportă costurile intervenției.

În România, responsabilitatea pentru reparații depinde în primul rând de statutul instalației afectate. Dacă aceasta face parte din proprietatea comună a condominiului, cheltuielile sunt suportate, în principiu, de proprietarii care dețin cote-părți din respectiva proprietate comună.

Dacă defecțiunea apare la o instalație individuală, aflată în proprietatea exclusivă a unui apartament, costurile reparației revin, de regulă, proprietarului respectiv.

Citește și: Ce taxe trebuie să plătească proprietarii de locuințe în România. Impozite și obligații fiscale

Regulile sunt prevăzute în Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor, precum și în dispozițiile Codului civil referitoare la coproprietate.

Ce instalații sunt considerate proprietate comună și cine suportă costurile

Potrivit articolului 85 din Legea nr. 196/2018, în categoria instalațiilor comune intră, printre altele, conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire și energie electrică, precum și anumite echipamente tehnice care deservesc clădirea.

În practică, responsabilitatea pentru reparații poate fi stabilită astfel:

Coloană comună de apă rece sau caldă - Proprietarii care dețin instalația comună

Coloană comună de canalizare - Proprietarii, prin asociație

Conducte comune de încălzire - Proprietarii, prin asociație

Instalație electrică de pe spațiile comune - Proprietarii, prin asociație

Robinet sau conductă exclusiv individuală - Proprietarul apartamentului

Instalație sanitară individuală defectă - Proprietarul apartamentului

Avarie provocată din culpa unui proprietar - Proprietarul responsabil pentru prejudiciu

Delimitarea exactă între instalațiile comune și cele individuale trebuie verificată în documentația tehnică a clădirii și în actele condominiului.

O regulă importantă este că o conductă nu devine proprietate individuală doar pentru că traversează un apartament. Dacă aceasta deservește mai multe locuințe și face parte din instalația comună, reparația sa rămâne, în principiu, o cheltuială comună.

Citește și: Cheltuielile pe care românii uită să le includă în bugetul lunar. Unde dispar banii fără să-și dea seama

Cum se împart cheltuielile între apartamente

Articolul 84 din Legea nr. 196/2018 stabilește că reparațiile instalațiilor comune se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate a fiecărui proprietar.

Aceasta înseamnă că sumele nu se împart automat în mod egal între apartamente și nici în funcție de numărul persoanelor care locuiesc în fiecare locuință.

De exemplu, dacă o reparație costă 6.000 de lei, iar un apartament deține o cotă-parte de 3% din instalația comună vizată, contribuția corespunzătoare ar fi de 180 de lei.

Calculul trebuie să respecte cotele de proprietate aplicabile instalației respective.

Ce se întâmplă dacă instalația comună se sparge în interiorul unui apartament

Una dintre situațiile care provoacă frecvent neînțelegeri este spargerea unei coloane comune aflate în baia sau bucătăria unui proprietar.

Într-un asemenea caz, simplul fapt că avaria s-a produs în interiorul locuinței nu înseamnă că proprietarul trebuie să suporte singur costul reparației.

Dacă defecțiunea afectează o conductă comună, intervenția trebuie gestionată de asociația de proprietari, iar cheltuielile se repartizează potrivit legii.

Articolul 31 din Legea nr. 196/2018 prevede că proprietarul trebuie să permită accesul pentru inspectarea sau repararea elementelor comune aflate în apartamentul său. În mod obișnuit, accesul se solicită printr-un preaviz motivat, scris, de cinci zile. În caz de urgență, termenul este de 24 de ore.

Dacă intervenția asupra instalației comune provoacă deteriorări ale finisajelor din apartament, legea prevede reguli privind despăgubirea proprietarului pentru prejudiciile produse în condițiile articolului 31.

În schimb, dacă avaria a fost provocată de modificări neautorizate sau de intervenții necorespunzătoare realizate de un proprietar, acesta poate fi obligat să suporte costurile prejudiciilor cauzate.

Citește și: Cine cumpără mai multe produse decât are nevoie la supermarket. Ce arată un nou studiu despre tentațiile de la raft

Reparațiile pot fi plătite din fondul de reparații

Asociațiile de proprietari au obligația de a constitui anual un fond de reparații, destinat întreținerii și îmbunătățirii proprietății comune.

Potrivit articolului 71 din Legea nr. 196/2018, fondul este alimentat prin contribuțiile proprietarilor și poate fi utilizat pentru lucrări asupra instalațiilor și celorlalte elemente comune ale clădirii.

Dacă fondul disponibil nu acoperă costul unei intervenții necesare, asociația trebuie să stabilească finanțarea diferenței în condițiile legii.

Proprietarii nu pot refuza plata unei reparații comune doar pentru că nu utilizează direct instalația respectivă, dacă aceasta face parte din proprietatea comună asupra căreia dețin o cotă-parte. Articolul 75 din lege stabilește că renunțarea la folosirea unei părți comune nu elimină obligația de a contribui la cheltuielile aferente.